Müteahhitlik rehberi
Kemalpaşa'da konut inşaatını, müteahhit seçimini ve kat karşılığı sürecini anlatan bu içeriği, ilçede inşaat ve müteahhitlik alanında çalışan H YAŞAR İNŞAAT hazırladı.
Bu sayfa, inşaat ve müteahhitlik işlerinin genel olarak nasıl yürüdüğünü bilgi amacıyla anlatıyor. H YAŞAR İNŞAAT'ın her projede bu şekilde çalıştığı ya da burada anlatılan koşulları taahhüt ettiği anlamına gelmez. Her projenin koşullarını taraflar arasında imzalanan sözleşme belirler.
Müteahhit, bir yapının inşasını baştan sona üstlenen kişi ya da firmadır. Konut projelerinde müteahhit işi planlar, ruhsatları alır, ekipleri ve malzemeyi organize eder, bitmiş binayı teslim eder. Müteahhidin adı yapı ruhsatında yer alır ve işin projeye ve mevzuata uygun yürütülmesinden sorumludur.
Kemalpaşa'da müteahhit ya da inşaat firması arayan kişi genellikle iki gruptan birindedir. Birincisi daire arayan kişidir ve binanın arkasındaki firmanın ne kadar güvenilir olduğunu bilmek ister. İkincisi arsasına bina yaptırmak isteyen arsa sahibidir. İkisinin soruları farklı olsa da cevapları aynı yerden başlar. Bu yer, müteahhidin daha önce bitirdiği binalardır.
Kemalpaşa'da daire almak ya da arsasına bina yaptırmak isteyenler aramaya çoğu zaman "Kemalpaşa müteahhit", "Kemalpaşa inşaat" ya da "Kemalpaşa inşaat firmaları" gibi ifadelerle başlar. Halk arasında aynı iş için "inşaatçı", "bina yapan firma" ve "ev yapan müteahhit" gibi sözler de kullanılır. Sözcük değişse de aranan şey Kemalpaşa'da güvenilir bir yapı müteahhididir.
Kemalpaşa müteahhitlik firmalarını karşılaştırmanın en sağlıklı yolu bitmiş binalarına bakmaktır. Bir firmanın ilçede daha önce tamamladığı binalar, sözleşmede yazanların sahada nasıl karşılık bulduğunu gösterir. Bu yüzden aşağıdaki seçim rehberi bitmiş işe bakmakla başlar.
Kemalpaşa, İzmir'in doğusunda, Bornova'ya komşu bir ilçedir. Kemalpaşa merkezden Bornova'ya yol üzerinden yaklaşık 19 km, Adnan Menderes Havalimanı'na yaklaşık 47 km gidilir. O-5 otoyoluna ve Ankara asfaltına giriş birkaç dakikalık mesafededir. Bu konum ilçeyi hem İzmir'de çalışanlar hem de daha huzurlu bir yaşam arayan aileler için bir seçenek yapar.
Türkiye'nin her yerinde olduğu gibi Kemalpaşa'da da yeni binaların 2019'da yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre projelendirilmesi gerekir. Temel projelendirilmeden önce zemin etüdü yapılır, yapım da bağımsız bir yapı denetim firması tarafından denetlenir. Bu, ilçede güvenilir bir binanın altındaki zeminle başladığı anlamına gelir.
Kemalpaşa inşaat piyasasında merkezdeki yeni konutların çoğu birkaç katlı apartmanlardır ve zemin katlarında sıkça dükkân ya da kafe bulunur. Daire alan biri için binanın konumu, okula, hastaneye ve markete uzaklığı ve ortak alanların kalitesi dairenin kendisi kadar önemlidir.
Aşağıdaki adımlar Türkiye'de bir konut projesinin olağan sırasını anlatır. Her adımın süresi binanın büyüklüğüne ve ruhsat sürecine göre değişir.
Müteahhit imar durumuna, arsanın konumuna ve zemin şartlarına bakar. Arsaya neyin yapılabileceği bu aşamada ortaya çıkar.
Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler çizilir. Binanın yerleşimi, daire sayısı ve plan tipleri belirlenir, ruhsat için belediyeye başvurulur.
Yapı ruhsatı alındıktan sonra yapı denetim firması sürece dahil olur. Yapım bu belge olmadan başlayamaz.
Temel atılır, taşıyıcı sistem kurulur, duvarlar örülür ve çatı kapatılır. Tesisat ve elektrik hatları bu aşamada, hiçbir yüzey kapanmadan döşenir.
Yalıtım, sıva, cephe kaplaması ve doğramalar uygulanır. Cephe, binayı sokaktan tanınır kılan kısımdır.
Zemin kaplaması, mutfak, banyo, dolaplar ve aydınlatma yerine konur. Anahtar teslim projelerde daire bu aşamanın sonunda yaşanmaya hazır olur.
Bina tamamlanınca belediyeden iskân alınır. Daire alıcıyla birlikte gezilir, eksik olup olmadığı kontrol edilir ve anahtar teslim edilir.
Kat karşılığı düzende arsa sahibi arsayı, müteahhit de inşaatı koyar. Bina tamamlandığında daireler iki taraf arasında önceden anlaşılan oranda paylaşılır. Arsa sahibi binanın maliyetini üstlenmez, müteahhit de inşaat için arsa satın almak zorunda kalmaz.
Paylaşım oranını çoğu zaman arsanın imar durumu şekillendirir. İmar durumu, arsaya kaç kat ve ne kadar inşaat alanı yapılabileceğini gösterir. Oran bu hesaba, arsanın konumuna ve piyasa koşullarına göre taraflar arasında konuşulur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılır.
Hangi müteahhidin en iyisi olduğunun tek bir cevabı yoktur. Buna karşılık güvenilir bir firmayı ayırt eden açık işaretler vardır ve çoğu, hiçbir şey imzalanmadan önce kontrol edilebilir.
Kemalpaşa müteahhit firmaları arasında seçim yaparken bu listeyi birkaç firma için ayrı ayrı doldurmak karşılaştırmayı kolaylaştırır. Aynı soruları her firmaya sormak, cevaplar arasındaki farkı açıkça gösterir. Fiyat önemli bir ölçüttür, ama bu listedeki başlıklar uzun vadede en az onun kadar belirleyicidir.
Anahtar teslim daire, mutfağı, banyosu, dolapları ve aydınlatması tamamlanmış olarak teslim edilen dairedir. Alıcıyı ikinci bir tadilat turundan kurtarır. Tam olarak neyin dahil olduğu projeden projeye değişir. Bu yüzden teslim standardının kalem kalem yazılması gerekir.
Akıllı ev donanımı, dairenin aydınlatmasını, panjurunu, klimasını ve ısıtmasını telefon uygulamasından ya da kontrol panelinden yönetmeyi sağlar. Kablolama inşaat sırasında döşenirse sonradan duvar açmak gerekmez. Aynı sistemi bitmiş bir daireye kurmak çoğu zaman yüzeyden kablo kanalı çekmeyi gerektirir.
Bir binaya bakan kişi cepheyi, zemin kaplamasını ve mutfağı fark eder. Oysa binanın ne kadar dayanacağını belirleyen kısım gözden uzakta kalır. Bu kısım temel, taşıyıcı sistem, yalıtım ve tesisattır. İyi bir yalıtım kendini her ay gelen faturada da gösterir. Yazın daireyi daha serin tutar, kışın ısıtma yükünü düşürür.
Şehir merkezlerindeki birçok konutun zemin katında dükkân ya da kafe bulunur. Zemin kat baştan ticari kullanım için tasarlanırsa tavan yüksekliği, vitrin genişliği ve girişleri bu kullanıma uygun olur. Ayrı bir konut girişi de binayı üst katlarda oturanlar için bir ev olarak tutar.
H YAŞAR İNŞAAT, 2025 yılında Kemalpaşa'da kurulmuş bir inşaat ve müteahhitlik firmasıdır. Ofisi Sekiz Eylül Mahallesi'nde, Kirazlı Caddesi üzerindedir ve tamamladığı binalar da aynı caddede durur. Binalarındaki her dairede akıllı ev donanımı standart olarak bulunur. H YAŞAR İNŞAAT'ın Kemalpaşa'da tamamladığı ve süren müteahhitlik projelerini projeler sayfasında tek tek görebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Günlük dilde iki ifade çoğu zaman aynı işi anlatır. Müteahhit, bir yapının inşasını üstlenen kişi ya da firmadır. İnşaat firması ise bu işi kurumsal olarak yürüten şirkettir. Kemalpaşa'da konut yapan firmaların büyük kısmı iki tanıma da uyar.
Kemalpaşa'daki inşaat firmaları çoğunlukla apartman ve konut projeleri yapar. Bazıları arsa sahipleriyle kat karşılığı çalışır, bazıları kendi arsasında proje geliştirir. Zemin katı ticari olan binalar da ilçede sık görülür.
Günlük dilde ikisi aynı anlama gelir. "İnşaatçı" halk arasında kullanılan karşılıktır, "müteahhit" ise yapı ruhsatında ve sözleşmelerde geçen resmî tanımdır. Ruhsatlı bir yapıda yapı müteahhidi belgesi olan bir firmanın adı yer alır.
En sağlam ölçüt firmanın daha önce bitirdiği binalardır. Bu binaları yerinde görmek, içinde oturanlarla konuşmak ve iskân alınıp alınmadığını öğrenmek çok şey anlatır. Sözleşmede teslim tarihinin, teslim standardının ve ödeme düzeninin yazılı olması da önemli bir işarettir.
Sağlamlık zemin etüdüyle başlar. Temel bu etüdün sonucuna göre projelendirilir, taşıyıcı sistem Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre kurulur. Yalıtım ve tesisat da binanın ömrünü doğrudan etkiler. Bu işlerin hiçbiri sonradan kolayca değiştirilemediği için yapımın ilk aşamalarında karara bağlanır.
Türkiye'de ruhsatlı yapılar 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında denetlenir. Yapı denetim firması projenin ve yapımın mevzuata uygunluğunu aşama aşama kontrol eder, beton ve demir gibi malzemelerden numune alınmasını takip eder. Denetim, müteahhitten bağımsız bir kuruluş tarafından yapılır.
İskân, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesidir ve bina tamamlandıktan sonra belediyeden alınır. Binanın ruhsata ve projesine uygun yapıldığını gösterir. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde ve tapu işlemlerinde bu belge istenir.
Arsa sahibi genellikle önce kaç daire alacağını sorar. Bunu büyük ölçüde arsanın imar durumu belirler. İşin ne zaman biteceği ve dairelerin nasıl bölüşüleceği, kura ya da karşılıklı seçimle, taraflar arasında imzalanan sözleşmede yazılı olur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devrini de içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Adi yazılı bir sözleşme bu şekil şartını karşılamaz. Ayrıntılar için bir hukukçudan destek almak doğru olur.
Bunu arsanın büyüklüğü tek başına belirlemez. İmar durumu, kat sayısı ve çekme mesafeleri birlikte hesaba girer. Küçük görünen bir arsadan makul bir bina çıkabilir, geniş bir arsa ise imar kısıtı yüzünden beklenenden az daire verebilir. Kesin cevabı tapu ve imar bilgileriyle yapılan hesap verir.
Süre binanın büyüklüğüne, kat sayısına ve ruhsat işlemlerinin ne kadar sürdüğüne göre değişir. Bu yüzden gerçekçi takvim, proje çıktıktan sonra hesaplanır ve sözleşmeye yazılır. Kışın beton dökümünün yavaşlaması gibi mevsimsel etkiler de bu hesaba baştan katılır.
Kaba yapı aşamasında bazı değişiklikler çoğu zaman mümkündür. İç duvarların yeri, priz ve aydınlatma noktaları henüz kapanmadan konuşulabilir. Taşıyıcı sistem ve tesisat şaftları ise binanın statiğine bağlı olduğu için değişmez. Değişikliğin yapılıp yapılamayacağı her projede ayrıca konuşulur.
Ödeme düzeni projeye ve taraflar arasındaki anlaşmaya göre değişir. Hangi düzen seçilirse seçilsin, tutarların ve tarihlerin sözleşmede açıkça yazılı olması alıcıyı da satıcıyı da korur.
Bu, sözleşmeye göre değişir. Anahtar teslim ifadesi genellikle mutfak, banyo, dolaplar ve aydınlatmanın tamamlanmış olduğunu anlatır. Ankastre cihazların ve diğer beyaz eşyaların dahil olup olmadığı teslim standardında ayrıca yazılmalıdır.
H YAŞAR İNŞAAT'ın tamamladığı üç bina Kemalpaşa'da Kirazlı Caddesi üzerinde duruyor. Bunlardan birinin zemin katında Starbucks bulunuyor. Tamamlanan ve yapımı süren projelerin ayrıntıları projeler sayfasında yer alıyor.
H YAŞAR İNŞAAT'ın ofisi Sekiz Eylül, Kirazlı Cd. No: 12/A, 35730 Kemalpaşa / İzmir adresindedir. Firmaya +90 532 068 54 00 numaralı telefondan ve hyasarinsaat@gmail.com adresinden ulaşabilirsiniz.
Cevaplar genel bilgi niteliğindedir. Her projenin koşullarını taraflar arasında imzalanan sözleşme belirler.
